経年劣化したマンションにて全面改修工事を実施

今回紹介するのは大阪市天王寺区にて、鉄骨ALC構造の7階建マンション全体の改修工事をおこなった事例です。

マンションは築30年ほどで、前回のメンテナンスから約17～8年ほどが経過。経年による壁や階段の破損、雨漏りなどが所々に発生していました。

以前の改修工事を担当させていただいたご縁で、今回も弊社へとご依頼をいただきました。

また今回はマンションの1階で「飲食店」を経営されていたため、上記のように垂れ幕を用意し、迷惑をかけない様に配慮して工事に臨みました。

マンションの全面改修工事の内容

今回の作業の流れをご紹介します。

【1】足場仮設・シート養生

作業の足場仮設をおこないます。施工員の安全性を確保し工事作業の効率性を高めるためには、しっかりと安定した足場を組む必要があります。

足場まわりにはシートを養生し、近隣建物への汚水や塗料の飛散を予防します。

【2】高圧洗浄

外壁や屋根・踊り場部分に付着した汚れを、高圧洗浄機で洗い流します。高圧洗浄にてチリや古い塗膜をしっかり洗い落とすことで、この後に塗装する防水材や塗料の密着性を高めます。

【3】ケレン作業・清掃

階段や手すりなど鉄部のさびや汚れを、ヘラや紙やすり・サンダー（金属の研磨や塗装はがしに使用する電気工具）を用いて取り除きます。

このように付着したさびや粉塵を取り除き下地処理をすることで、塗装の仕上がりを良くする作業を「ケレン作業」といいます。

主に手作業でサビや腐食を丁寧に除去したら、散らばった破片を掃除して、塗装できる状態へと整えます。

【4】シールの打ち換え

外壁のコンクリート部分やサッシ廻り・磁器タイル部にて、シーリングの打ち換え・増し打ちをおこないます。

シーリングは本来、外壁の隙間から雨風が侵入するのを防いだり、地震などの災害時に衝撃を吸収することで建物を守ったりする役割があります。

しかし紫外線の影響でシーリングが劣化してしまうと、シール部分にひび割れや剥離（はくり）が生じ、雨漏りの要因となってしまいます。

古いシールをカッターを使ってきれいに撤去します。目地の両端に汚れ防止のマスキングテープを貼り、プライマーを塗布してからシリコンを充填します。

ALC板の箇所は雨漏りの心配がないため、既存のシールを剝がさずにコーキング処理をおこなう「増し打ち」で対応しました。

【5】壁・鉄部の欠損部の補修

劣化によってひびが入った壁や、さびの進行で穴があいた鉄部の補修工事をおこないます。壁面のヒビをシーリングで補填し、表面を平滑にすることで塗料の密着性を高めます。

また鉄部には写真のように板金を張り付け、劣化による穴やさびを塞ぎました。

【6】外壁・屋根の塗装工事（下塗り→中塗り→上塗り）

外壁・屋根の塗装工事をそれぞれおこないます。

塗装工事は基本的に、接着剤の役割を果たす「下塗り」・実際の仕上がりの色味で塗装する「中塗り」・「上塗り」の3回の工程でおこないます。

今回は下塗に水性ソフトサーフSG、中・上塗りに水性セラミシリコンの塗料を使用しました。

下塗り後に時間を空けて乾燥させてから、中塗り・上塗りをおこなうと仕上がりが美しくなります。

あらかじめ依頼者様からご希望の色味をお聞きし、屋根は深いネイビー、外壁や手すり部は鮮やかなピンクと緑色で仕上げました。

【7】バルコニーや屋上の防水処理（下塗り→中塗り→上塗り）

屋上やバルコニーなど雨水のたまりやすい平面部分に防水層を施すことで、屋根からの雨漏りを防ぎます。防水層の形成も下塗り・中塗り・上塗りの3工程で実施します。

下塗りにはポリマーセメント系の塗膜防水材である「ビッグサン」を使用しました。汎用性がありながら、高い耐久性のある防水層をつくるのに適しています。

下塗りが乾燥したら、同様にローラーで中塗り・上塗りをおこない、見た目よく仕上げていきます。

【8】雨漏り補修

防水工事後、共用通路やバルコニーの天井にできた雨漏り箇所の補修工事をおこないます。雨水の影響で浮いてしまった天井部分を塗装し、表面を保護します。

【9】階段や手すり・配管など鉄部の塗装（下塗り→中塗り→上塗り）

階段や配管・シャッターなど金属部分の塗装をおこないます。先述したケレン作業を鉄部に施すことで、表面に細かな傷をつけ塗料の密着性を高めます。

下塗りにはサビ止め用の塗料を使用することで、サビによる劣化を予防します。

また下地には赤錆色をはじめ白や黒・グレーなどのバリエーションがあり、仕上げの色味を考慮して最適な色を使い分けます。

例えば、仕上がりがピンクなど明るい色味の場合は「白」を、深いネイビーなど暗い色味の場合には「グレー」や「黒」を用いるといった具合です。

中・上塗りには高い耐候性を備えた「ロックペイント製２液型ユメロック」を使用しました。

【10】タイルの洗い工事・クリヤー塗装

外壁タイルの洗浄をおこないます。高圧洗浄だけでは落とせないしつこい汚れを、専用の薬剤を使い手洗いで取り除きます。

洗い工事では下地との相性を考慮し薬剤を調整する必要があるため、専門の知識や技術が必要とされます。

きれいに清掃したらタイルの表面や目地を劣化から防ぐため、表面にクリヤー塗装をおこないます。シリコン性のクリヤー剤を2回塗布し、雨水が浸透しないようコーティングします。

【11】検査・手直し

全ての改修作業が済んだら、最終チェックをおこないます。建物全体の仕上がりや雨漏りしていないかを検査し、完璧な状態で引き渡せるよう適宜修正を実施します。

【12】足場の解体・引き渡し

設置した足場を解体し養生シートを回収して、引き渡しを終えたらすべての工程が終了です。

まとめ

外壁から屋根・バルコニーなど建物全体を塗装したことで、新品同様の美しい景観に仕上がりました。

また天井の雨漏りや破損した鉄部もしっかりと補修工事をおこなったため、次回のメンテナンスまで良い状態がキープできるはずです。

関西エリアにて熟練の職人に「マンションの全面改修や塗装・防水工事」を依頼したい方は、「村上塗装工業」までご相談ください。